Undang-Undang Hartanah dan Konveyans di Malaysia
Undang-undang hartanah dan konveyans (real estate and conveyancing) mengawal transaksi jual beli, pemindahan hak milik, dan urusan tanah di Malaysia. Konveyans ialah proses perundangan memindahkan hak milik hartanah daripada penjual kepada pembeli - melibatkan penyediaan Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement / SPA), pemfailan duti setem (stamp duty), dan pendaftaran Borang 14A (Memorandum of Transfer / MOT) di Pejabat Tanah.
Kanun Tanah Negara 1965 (National Land Code 1965) ialah perundangan utama yang mengawal hak milik tanah di Semenanjung Malaysia. Sabah dan Sarawak mempunyai ordinan tanah masing-masing.
Pembelian daripada Pemaju vs Sub-Sale
Terdapat dua laluan konveyans yang berbeza di Malaysia:
Pembelian daripada pemaju (developer purchase): pembeli membeli terus daripada pemaju berlesen di bawah Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Housing Development Act / HDA). SPA menggunakan format piawai Jadual G (landed) atau Jadual H (strata). Pemaju mesti mempunyai lesen dan permit iklan daripada KPKT.
Sub-sale (pasaran sekunder): pembeli membeli daripada pemilik individu. SPA boleh dirunding. Peguam perlu melaksanakan carian hak milik di Pejabat Tanah, mendapatkan kebenaran pindah milik (jika berkenaan), dan mengesahkan hak milik penjual. Tempoh penyelesaian biasanya 3+1 bulan.
Kos dan Fi Konveyans
Fi peguam konveyans dikawal oleh Solicitors’ Remuneration Order 2005 (SRO). Skala fi berdasarkan nilai hartanah:
| Nilai Hartanah | Fi Peguam |
|---|---|
| RM 500,000 pertama | 1.0% |
| RM 500,001 – RM 1,000,000 | 0.8% |
| RM 1,000,001 – RM 3,000,000 | 0.7% |
| RM 3,000,001 – RM 5,000,000 | 0.6% |
| Melebihi RM 5,000,000 | 0.5% |
Selain fi peguam, pembeli perlu membayar duti setem (stamp duty) ke atas MOT dan perjanjian pinjaman. Duti setem ke atas MOT dikira secara berperingkat: 1% (RM 100K pertama), 2% (RM 100K–500K), 3% (RM 500K–1M), dan 4% (melebihi RM 1M). Duti setem pinjaman ialah 0.5% daripada jumlah pinjaman. Pemfailan duti setem dikendalikan oleh peguam melalui LHDN (Inland Revenue Board). Untuk panduan terperinci, rujuk kos peguam hartanah kami.
RPGT: Cukai Keuntungan Harta Tanah
Real Property Gains Tax (RPGT) dikenakan ke atas keuntungan daripada penjualan hartanah. Kadar bergantung kepada tempoh pegangan:
| Tempoh Pegangan | Warganegara & PR | Bukan Warganegara |
|---|---|---|
| Dalam 3 tahun | 30% | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% | 30% |
| Tahun ke-5 | 15% | 30% |
| Selepas 5 tahun | 0% | 10% |
RPGT dikawal oleh Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Real Property Gains Tax Act 1976).
Hak Milik Tanah
Malaysia mengiktiraf dua jenis hak milik utama:
- Hak milik individu (individual title): untuk rumah landed (teres, banglo, semi-D). Pemilik memiliki tanah dan bangunan.
- Hak milik strata (strata title): untuk kondominium, apartmen, dan rumah bandar bertingkat di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 (Strata Titles Act 1985). Pemilik memiliki unit dan bahagian harta bersama.
Firma seperti MahWengKwai & Associates di Petaling Jaya dan Lee Hishammuddin Allen & Gledhill di Kuala Lumpur antara firma yang aktif dalam konveyans dan kerja hartanah.
Undang-Undang Berkaitan
Akta dan peraturan utama yang mengawal hartanah dan konveyans di Malaysia:
- Kanun Tanah Negara 1965 (National Land Code 1965) - hak milik tanah dan pendaftaran
- Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Housing Development Act 1966) - pembelian daripada pemaju
- Akta Hakmilik Strata 1985 (Strata Titles Act 1985) - hak milik strata
- Akta Duti Setem 1949 (Stamp Duty Act 1949) - duti setem ke atas instrumen
- Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (RPGT Act 1976) - cukai penjualan hartanah
- Solicitors’ Remuneration Order 2005: skala fi peguam konveyans
- Akta Profesion Undang-Undang 1976 (Legal Profession Act 1976) - pengawalan profesion guaman