Apa Itu SPA (Perjanjian Jual Beli)
SPA - Sale and Purchase Agreement, atau Perjanjian Jual Beli (S&P) - ialah kontrak rasmi yang mengikat pembeli dan penjual hartanah secara undang-undang. Ia merekodkan semua terma penting: harga, jadual bayaran, tarikh penyerahan, dan syarat-syarat jual beli.
SPA bukan sekadar formaliti. Ia melindungi hak kedua-dua pihak dan menjadi rujukan utama jika berlaku pertikaian. Sebaik SPA ditandatangani, kedua-dua pihak terikat secara sah.
SPA Pemaju vs SPA Sub-Sale
| Aspek | SPA Pemaju | SPA Sub-Sale |
|---|---|---|
| Format | Piawai Jadual G (landed) / H (strata) | Bebas - dirunding antara pihak |
| Undang-undang | Akta Pemajuan Perumahan 1966 (HDA) | Kanun Tanah Negara 1965 |
| Klausa pelindung | Wajib - tidak boleh diubah | Bergantung kepada peguam |
| LAD (ganti rugi kelewatan) | Wajib dimasukkan | Pilihan |
| DLP (tempoh liabiliti kecacatan) | Minimum 24 bulan | Biasanya tiada |
| Deposit | 10% (biasa) | 10% (boleh dirunding) |
| Tempoh penyelesaian | Mengikut jadual pemaju | Biasanya 3+1 bulan |
Bagi pembelian sub-sale, SPA lebih fleksibel tetapi kurang perlindungan terbina. Peguam konveyans anda perlu memastikan klausa penting dimasukkan.
Isi Kandungan Penting dalam SPA
Setiap SPA perlu mengandungi:
- Butiran hartanah: alamat, nombor lot/petak, keluasan, jenis hakmilik
- Harga dan jadual bayaran: jumlah harga, deposit, baki melalui pinjaman
- Tarikh penyelesaian: bila pindah milik perlu disempurnakan
- LAD (Liquidated Ascertained Damages): kadar ganti rugi jika pemaju lewat menyerahkan rumah (Jadual G/H: 10% setahun daripada harga pembelian)
- DLP (Defect Liability Period): tempoh pemaju bertanggungjawab membaiki kecacatan
- Syarat pembatalan: bila dan bagaimana SPA boleh dibatalkan
- Booking fee / earnest deposit: jumlah dan syarat pengembalian
Proses Menandatangani SPA
Pembelian daripada Pemaju
- Bayar booking fee (2–3% daripada harga) untuk menempah unit
- Pemaju menyediakan SPA (format Jadual G/H)
- Peguam menyemak SPA - pastikan semua butiran betul
- Tandatangani SPA dalam tempoh yang ditetapkan
- Bayar baki deposit (sehingga 10%)
- Mohon pinjaman bank
- Bayaran progresif mengikut kemajuan pembinaan
Sub-Sale
- Bayar earnest deposit (biasanya 2–3%)
- Peguam penjual atau pembeli menyediakan SPA
- Kedua-dua pihak berunding dan bersetuju terma
- Tandatangani SPA
- Pembeli memohon pinjaman bank
- Setelah pinjaman lulus, proses MOT dimulakan
- Penyelesaian dalam 3+1 bulan (biasa)
Kos Berkaitan SPA
| Item | Anggaran Kos |
|---|---|
| Fi peguam (SPA) | Mengikut skala SRO - 0.5%–1% daripada harga |
| Duti setem SPA | 0.5% daripada harga hartanah |
| Duti setem MOT | 1%–4% (berperingkat) |
| Duti setem pinjaman | 0.5% daripada jumlah pinjaman |
| Carian hakmilik | RM 30–60 |
Fi peguam untuk SPA dan pinjaman dikawal oleh Solicitors’ Remuneration Order 2005 - kadar sama di seluruh Malaysia. Untuk perincian, rujuk kos peguam hartanah.
Perlukan Peguam?
Jangan tandatangani SPA tanpa semakan peguam. Firma hartanah dan konveyans di Kuala Lumpur (158 firma) dan Petaling Jaya (51 firma) boleh membantu menyemak, menyediakan, dan menasihati anda mengenai SPA.