Apa Itu Rumah Subsale
Rumah subsale (sub-sale / secondary market) ialah hartanah yang dijual oleh pemilik individu — bukan pemaju. Ini termasuk rumah terpakai, hartanah lelong yang dijual semula, dan unit yang pemilik asal ingin lepaskan. Majoriti transaksi hartanah di Malaysia ialah subsale.
Bezanya dengan pembelian daripada pemaju: rumah subsale sudah wujud, sudah ada hakmilik, dan SPA boleh dirunding. Tiada tempoh liabiliti kecacatan (DLP) — anda membeli “seadanya”.
Proses Beli Rumah Subsale — Langkah Demi Langkah
Peringkat 1: Sebelum SPA
- Cari hartanah — melalui ejen, portal (PropertyGuru, iProperty), atau terus daripada pemilik
- Tawaran dan rundingan — bersetuju harga, bayar earnest deposit (2–3%) kepada ejen/pemilik
- Lantik peguam — peguam konveyans membuat carian hakmilik di Pejabat Tanah
- Mohon pinjaman bank — bank melantik penilai (valuer) untuk penilaian hartanah
- Semakan carian — peguam mengesahkan: pemilik sah, tiada kaveat, tiada tunggakan cukai tanah
Peringkat 2: SPA dan Dokumentasi
- Tandatangani SPA — kedua-dua pihak menandatangani, baki deposit sehingga 10% dibayar
- Surat tawaran bank — bank mengeluarkan surat tawaran pinjaman (letter of offer)
- Peguam bank menyediakan dokumen pinjaman — perjanjian pinjaman, cagaran
- Duti setem dibayar — duti setem MOT dan duti setem pinjaman difailkan di LHDN
Peringkat 3: Penyelesaian
- Bank melepaskan pinjaman — bayaran kepada peguam penjual
- Peguam menjelaskan baki pinjaman penjual (redemption) — jika penjual masih ada pinjaman
- MOT didaftarkan — peguam mendaftarkan pindah milik di Pejabat Tanah
- Kunci diserahkan — pembeli mengambil milikan rumah
Tempoh keseluruhan: 3+1 bulan dari SPA hingga kunci.
Kos Beli Rumah Subsale
Contoh bagi hartanah bernilai RM 500,000:
| Item | Kos | Siapa Bayar |
|---|---|---|
| Earnest deposit | RM 10,000–15,000 (2–3%) | Pembeli |
| Baki deposit | RM 35,000–40,000 (sehingga 10%) | Pembeli |
| Fi peguam SPA | ~RM 4,375 (skala SRO) | Pembeli |
| Fi peguam pinjaman | ~RM 4,375 | Pembeli |
| Duti setem MOT | RM 9,000 | Pembeli |
| Duti setem pinjaman (0.5%) | RM 2,250 | Pembeli |
| Fi penilaian (valuation) | RM 500–1,500 | Pembeli |
| Komisyen ejen (jika ada) | 2–3% | Penjual (biasa) |
Jumlah kos pembeli (tidak termasuk deposit): ~RM 20,000–25,000 atau 4–5% daripada harga hartanah.
Beza Subsale dan Pembelian Pemaju
| Aspek | Subsale | Pemaju |
|---|---|---|
| Rumah | Sedia ada | Dalam pembinaan atau siap baharu |
| SPA | Boleh dirunding | Format piawai Jadual G/H |
| DLP | Tiada | 24 bulan minimum |
| Pindah milik | Segera | Tunggu hakmilik dikeluarkan |
| Keadaan | Seadanya (as-is) | Baharu |
| Bayaran | 3+1 bulan selesai | Bayaran progresif ikut pembinaan |
| RPGT | Tidak terpakai untuk pembeli | Tidak terpakai |
Risiko Subsale
- Keadaan hartanah — periksa sebelum membeli. Tiada jaminan pemaju.
- Pinjaman tidak lulus — jika pinjaman ditolak, deposit mungkin dilupuskan (bergantung terma SPA)
- Tunggakan penjual — pastikan penjual menjelaskan semua tunggakan sebelum penyelesaian
- Kaveat atau bebanan — carian hakmilik oleh peguam akan mengesan ini
Untuk bantuan, cari firma hartanah di Kuala Lumpur atau bandar anda.
Soalan Lazim
What is a sub-sale property?
A sub-sale (secondary market) property is one purchased from an individual owner rather than a developer. The property already has an existing title (individual or strata). The SPA terms are negotiable between buyer and seller, unlike developer purchases which use standardised Schedule G/H formats. Sub-sales make up the majority of property transactions in Malaysia.
How long does a sub-sale transaction take?
Standard timeline: 3+1 months from SPA signing. The 3 months is for the buyer to secure bank financing and for lawyers to prepare transfer documents. The +1 month is an extension period. If the buyer fails to complete within this period, the seller can terminate and forfeit the deposit. Actual timelines can be longer if there are Land Office delays or loan processing issues.
What costs are involved in buying a sub-sale property?
Buyer costs: (1) earnest deposit 2-3%, (2) balance deposit to 10%, (3) legal fees for SPA (0.5-1% per SRO), (4) legal fees for loan (0.5-1%), (5) stamp duty on MOT (1-4%), (6) stamp duty on loan agreement (0.5%), (7) valuation fee (RM 500-2,000), (8) property inspection (optional, RM 300-800). Total upfront cost excluding loan: approximately 5-7% of property price.
What is the difference between sub-sale and developer purchase?
Key differences: (1) SPA format — sub-sale is negotiable, developer is standardised (Schedule G/H), (2) Timeline — sub-sale is 3+1 months, developer follows construction schedule, (3) DLP — sub-sale has none, developer has 24 months minimum, (4) MOT — sub-sale has immediate transfer, developer waits for title issuance, (5) Condition — sub-sale is as-is, developer is brand new. Sub-sales offer faster possession but no developer warranty.