RPGT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) — Kadar, Pengiraan, dan Pengecualian

Hartanah & Konveyans

Real Property Gains Tax (RPGT) atau Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) dikenakan ke atas keuntungan daripada penjualan hartanah di Malaysia. Kadar bergantung kepada tempoh pegangan — 30% untuk pelupusan dalam 3 tahun, menurun hingga 0% selepas 5 tahun bagi warganegara. LHDN mentadbir kutipan RPGT di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976.

Dikemas kini: 2026-04-03

Apa Itu RPGT (Cukai Keuntungan Harta Tanah)

RPGT — Real Property Gains Tax, atau dalam Bahasa Melayu Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) — ialah cukai yang dikenakan ke atas keuntungan daripada penjualan hartanah di Malaysia. Jika anda menjual rumah, tanah, atau saham dalam syarikat hartanah pada harga lebih tinggi daripada harga belian, keuntungan tersebut dikenakan RPGT.

Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Real Property Gains Tax Act 1976) mengawal RPGT. LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri) mentadbir kutipan.

Kadar RPGT Semasa

Kadar bergantung kepada tempoh pegangan — berapa lama anda memiliki hartanah sebelum menjualnya:

Tempoh Pegangan	Warganegara dan PR	Bukan Warganegara	Syarikat
Dalam 3 tahun	30%	30%	30%
Tahun ke-4	20%	30%	20%
Tahun ke-5	15%	30%	15%
Selepas 5 tahun	0%	10%	10%

Bagi warganegara dan PR, tiada RPGT jika hartanah dijual selepas 5 tahun pegangan. Ini menjadikan pelaburan hartanah jangka panjang lebih menguntungkan dari sudut cukai.

Cara Pengiraan RPGT

Formula asas:

RPGT = (Harga Jualan - Harga Belian - Perbelanjaan Dibenarkan) x Kadar RPGT

Perbelanjaan dibenarkan termasuk:

Fi guaman semasa pembelian dan penjualan
Komisyen ejen hartanah
Kos pengubahsuaian (dengan resit)
Duti setem semasa pembelian

Contoh Pengiraan

Item	Jumlah
Harga belian (2023)	RM 500,000
Harga jualan (2025, tahun ke-2)	RM 700,000
Fi guaman + komisyen	RM 30,000
Keuntungan bercukai	RM 170,000
Kadar RPGT (dalam 3 tahun)	30%
RPGT kena bayar	RM 51,000

Tolak pengecualian RM 10,000 atau 10% keuntungan (mana lebih tinggi):

10% x RM 170,000 = RM 17,000 (lebih tinggi)
RPGT sebenar = (RM 170,000 - RM 17,000) x 30% = RM 45,900

Pengecualian RPGT

Pengecualian Sekali Seumur Hidup

Warganegara Malaysia layak mendapat pengecualian RPGT sepenuhnya untuk satu pelupusan rumah kediaman sepanjang hayat. Pengecualian ini perlu dipilih (elected) — ia tidak terpakai secara automatik. Setelah digunakan, pengecualian ini tidak boleh dituntut lagi.

Pengecualian Lain

Pengecualian RM 10,000 atau 10% keuntungan (mana lebih tinggi) bagi setiap pelupusan
Pindah milik antara suami isteri (tiada RPGT)
Pindah milik kepada kerajaan
Pindah milik kasih sayang — bergantung kepada hubungan dan syarat

Proses Pemfailan RPGT

Peguam konveyans menahan 3% daripada harga jualan (7% bagi bukan warganegara)
Jumlah tahanan diremit kepada LHDN dalam tempoh 60 hari
Penjual memfailkan Borang CKHT 1A, pembeli memfailkan Borang CKHT 2A — kedua-dua dalam 60 hari
LHDN menilai RPGT sebenar
Jika RPGT kurang daripada jumlah tahanan, LHDN membayar balik lebihan

Kegagalan memfailkan dalam tempoh dikenakan penalti. Pastikan peguam anda menguruskan pemfailan tepat pada masanya.

RPGT dan Perancangan Cukai

Strategi sah untuk meminimumkan RPGT:

Pegang lebih 5 tahun — kadar 0% untuk warganegara
Gunakan pengecualian sekali seumur hidup — untuk penjualan rumah kediaman utama
Dokumentasikan semua perbelanjaan — pengubahsuaian, fi guaman, komisyen
Rancang masa penjualan — elakkan menjual dalam 3 tahun pertama (kadar 30%)

Untuk nasihat cukai hartanah yang lebih terperinci, rujuk firma guaman atau perunding cukai yang berpengalaman di Kuala Lumpur.

Soalan Lazim

What is RPGT and when does it apply?

RPGT (Real Property Gains Tax) is a tax on profit from selling property or shares in a real property company in Malaysia. It applies whenever you sell property for more than you paid for it. The tax is on the gain (selling price minus acquisition cost and allowable expenses), not the total selling price. It is governed by the Real Property Gains Tax Act 1976 and administered by LHDN.

What are the current RPGT rates in Malaysia?

For Malaysian citizens and permanent residents: 30% (disposal within 3 years), 20% (year 4), 15% (year 5), 0% (after 5 years). For non-citizens: 30% (within 5 years), 10% (after 5 years). For companies: 30% (within 3 years), 20% (year 4), 15% (year 5), 10% (after 5 years). Rates are subject to annual budget changes.

Are there any RPGT exemptions?

Yes. Key exemptions: (1) Once-in-a-lifetime exemption for Malaysian citizens on disposal of one private residential property, (2) Exemption of RM 10,000 or 10% of chargeable gain (whichever is greater) for each disposal, (3) Transfers between spouses, (4) Transfers to the government. The once-in-a-lifetime exemption must be elected — it does not apply automatically.

How do I calculate RPGT?

Formula: RPGT = (Disposal Price - Acquisition Price - Allowable Expenses) x RPGT Rate. Allowable expenses include legal fees, agent commission, renovation costs (with receipts), and stamp duty paid on acquisition. Example: Buy at RM 500,000, sell at RM 700,000 after 2 years, expenses RM 30,000. Gain = RM 170,000. RPGT at 30% = RM 51,000.

How is RPGT filed and paid?

The seller's lawyer retains 3% of the disposal price (or 7% for non-citizens) and remits to LHDN within 60 days. Both buyer and seller must file CKHT forms (Form CKHT 1A for seller, CKHT 2A for buyer) within 60 days of the disposal date. If the actual RPGT is less than the retention sum, LHDN refunds the difference.