Apa Itu Perjanjian Sewa Rumah
Perjanjian sewa rumah (tenancy agreement / rental agreement) ialah kontrak bertulis antara tuan rumah (landlord) dan penyewa (tenant) yang merekodkan semua terma sewaan. Ia melindungi hak kedua-dua pihak dan menjadi rujukan utama jika berlaku pertikaian.
Di Malaysia, tiada undang-undang khusus yang mengawal sewaan kediaman secara komprehensif — berbeza dengan negara lain yang mempunyai Residential Tenancies Act. Oleh itu, perjanjian sewa yang baik lebih penting kerana ia menjadi perlindungan utama kedua-dua pihak.
Klausa Penting dalam Perjanjian Sewa
Setiap perjanjian sewa perlu mengandungi:
- Butiran pihak — nama penuh dan IC tuan rumah serta penyewa
- Butiran hartanah — alamat, jenis hartanah, keluasan
- Tempoh sewaan — tarikh mula, tarikh tamat, pilihan pembaharuan
- Kadar sewa — jumlah bulanan, tarikh bayaran, cara bayaran
- Deposit — jumlah deposit keselamatan dan deposit utiliti, syarat pemulangan
- Tanggungjawab pembaikan — siapa menanggung kos pembaikan (biasa: struktur = tuan rumah, kerosakan kecil = penyewa)
- Sekatan — sub-sewa, haiwan peliharaan, pengubahsuaian, penggunaan komersial
- Penamatan awal — notis yang diperlukan, penalti jika ada
- Inventori — senarai perabot dan kelengkapan yang disertakan
Deposit Sewaan
Amalan standard di Malaysia:
| Jenis Deposit | Jumlah | Tujuan |
|---|---|---|
| Deposit keselamatan | 2 bulan sewa | Perlindungan kerosakan |
| Deposit utiliti | 0.5 bulan sewa | Bil tertunggak (elektrik, air) |
| Jumlah | 2.5 bulan sewa |
Deposit mesti dipulangkan dalam tempoh yang dipersetujui selepas tamat sewaan — biasanya 14–30 hari — tolak potongan sah bagi kerosakan (bukan haus biasa). Tuan rumah tidak boleh menahan deposit tanpa justifikasi bertulis.
Penyeteman Perjanjian Sewa
Perjanjian sewa perlu disetemkan (stamped) di LHDN di bawah Akta Setem 1949 dalam tempoh 30 hari daripada tarikh tandatangan. Perjanjian yang tidak disetemkan masih sah sebagai kontrak antara pihak, tetapi tidak boleh digunakan sebagai bukti di mahkamah.
Kos setem duti: RM 1 bagi setiap RM 250 sewa tahunan melebihi RM 2,400. Bagi sewa RM 1,500/bulan, duti setem hanya sekitar RM 62.
Kos Penyediaan
| Item | Kos |
|---|---|
| Penyediaan oleh peguam | RM 300 – RM 800 |
| Duti setem | RM 50 – RM 200 |
| Salinan (peguam + pihak) | RM 50 – RM 100 |
| Jumlah | RM 400 – RM 1,100 |
Lazimnya, penyewa menanggung kos penyediaan dan penyeteman — tetapi ini boleh dirunding.
Penyewa Enggan Keluar — Apa Perlu Buat
Jika penyewa enggan mengosongkan rumah selepas tamat tempoh atau gagal membayar sewa:
- Hantar notis bertulis meminta pengosongan (biasanya 30 hari)
- Jika diabaikan, failkan tindakan distress atau saman sivil di Mahkamah Majistret
- Dapatkan perintah pengosongan daripada mahkamah
- Bailif mahkamah melaksanakan perintah
Jangan tukar kunci, keluarkan barang penyewa, atau potong bekalan elektrik/air — semua ini menyalahi undang-undang dan boleh menyebabkan tuan rumah disaman balik.
Untuk bantuan, rujuk firma litigasi atau hartanah di Kuala Lumpur atau bandar anda.
Tuan rumah yang menghadapi masalah penyewa boleh menghantar LOD (surat tuntutan) sebagai langkah pertama. Bagi penyewa yang ingin membeli rumah sendiri, rujuk panduan beli rumah subsale atau rumah lelong.